Les résultats fournis par cette calculette sont donnés à titre indicatif et ne constituent pas un conseil juridique ou financier.
La capacité d'emprunt correspond au montant qu'un ménage peut emprunter pour un achat immobilier, compte tenu de ses revenus, de ses crédits en cours et des conditions du prêt (durée et taux). En France, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) recommande que le taux d'effort — la part des revenus consacrée aux remboursements — ne dépasse pas 35 %, et que la durée du crédit n'excède pas 25 ans, sauf cas particuliers avec différé.
On détermine d'abord la mensualité maximale supportable :
Mensualité maximale = (revenus mensuels + revenus du co-emprunteur) × 35 % − mensualités de crédits en cours
Cette mensualité est ensuite convertie en capital empruntable. Avec un taux mensuel r = taux annuel / 100 / 12 et un nombre de mensualités n = durée × 12, sans assurance :
Capital empruntable = mensualité maximale × [1 − (1 + r)−n] / r
Lorsqu'une assurance emprunteur calculée sur le capital initial s'ajoute (taux d'assurance mensuel = taux annuel / 100 / 12), le capital devient :
Capital empruntable = mensualité maximale / [ r / (1 − (1 + r)−n) + taux d'assurance mensuel ]
Le budget total ajoute l'apport personnel au capital empruntable, et le budget d'achat net retranche les frais de notaire et les frais de garantie ou de dossier : budget d'achat net = capital empruntable + apport − frais de notaire − frais annexes.
Les charges mensuelles existantes (hors crédits) ne sont pas déduites de l'assiette des 35 % dans ce calcul : elles pèsent néanmoins sur votre budget réel et sont à prendre en compte dans votre projet.
Pour des revenus nets de 3 000 € par mois, aucun crédit en cours, une durée de 20 ans, un taux d'intérêt de 3,5 % et une assurance de 0,34 % :
La mensualité maximale vaut 3 000 × 35 % = 1 050 €. Avec r = 3,5 % / 12 et n = 240 mensualités, le capital empruntable ressort à environ 172 600 € (assurance incluse). Sans assurance, il atteindrait environ 181 000 €.
Cette calculette donne un ordre de grandeur. Les banques tiennent aussi compte du reste à vivre, de la stabilité des revenus, du saut de charge et de l'apport. Seule une étude personnalisée avec un établissement prêteur vaut engagement.
