Investissement locatif, mode d’emploi

Published on Sunday November, 29th 2020 by Mickael
Investissement locatif, mode d’emploi

Parmi la multitude de possibilité qui s’offre aux investisseurs, l’investissement locatif fait figure dans le trio de tête.

Mais se lancer n’est pas forcement évident pour tout le monde et soulève bon nombre de questionnement sur la pertinence de cet investissement et sa mise en application.

Quels avantages ?

Tout d’abord l’investissement locatif peut répondre à un ou plusieurs projets au cours d’une vie. En effet il permettra à l’investisseur de se créer un patrimoine, un complément de retraite, ou une rente en période de vie active….

Mais en fonction de vos projets de vie ou tout simplement en fonction de votre type de gestion il vous permettra de répondre à différents besoins simultanément ou dans le temps.

Prenons pour illustrer notre propos un investissement locatif dans une ville différente de notre lieu d’habitation. Celui-ci pourra devenir à terme notre résidence principale une fois à la retraite. De plus à travers une gestion de location saisonnière, il est possible d’en profiter pour ses vacances de manière périodique tout du long de cet investissement.

Cet aspect multi-usage est assez spécifique à l’immobilier et en fait un avantage majeur.

Un autre avantage majeur plus financier celui-ci, est la possibilité de bénéficier de l’effet de levier que constitut le recours au crédit lors de l’acquisition du bien. Cet effet de levier permettra à l’investisseur d’accéder notamment à un bien de plus grande surface, de devenir propriétaire d’un bien qu’il n’aurait pas pu acquérir s’il avait dû s’auto financer, ou tout simplement d’optimiser son ou ses investissements en fonction de la répartition de son apport auprès de la banque.

Il est certain que l’effet de levier n’est pas propre à l’immobilier mais sa particularité d’emprunt à long terme lui permet de pouvoir en profiter de manière plus optimale et moins risquée que pour le marché financier par exemple.

Enfin l’investissement immobilier locatif est un investissement considéré comme plutôt sûr, avec un risque maitrisé. Cet investissement de « bon père de famille » s’il est bien géré, avec patience et les bonnes précautions (assurance loyers impayés, entretien régulier……) permet de bons rendements sans trop de risques.

D’autres avantages de l’investissement locatif pourraient être ajoutés (avantages fiscaux, taux d’intérêts bas…) mais certains peuvent êtres conjoncturels ou moins significatifs dans le temps.

Inconvénients

L’investissement locatif demande une gestion active contrairement à d’autres investissements.

Le simple fait de la destination d’usage du bien immobilier implique une certaine responsabilité par rapport à son locataire. Il représente un besoin primaire essentiel.

Une bonne relation avec le locataire et un entretien régulier tout au long de la détention du bien sera donc nécessaire.

Cet aspect de gestion active est essentiel à prendre en compte. Il existe pour vous aider de nombreux logiciels de gestion immobilière.

Bien évidemment le recours à un professionnel est également une solution idéale à tout ceux qui ne peuvent pas ou ne veulent pas accorder de temps à la gestion de leur bien.

Le risque d’impayés est également à prendre en compte avant tout investissement locatif.

Il est probable qu’au cours de votre période de détention en générale assez longue pour un bien immobilier, vous connaissiez quelques turbulences avec le paiement de vos loyers. La crise sanitaire du covid-19 en a été un exemple probant.

Pour y faire face il est possible de mettre en place une assurance loyers impayés ou de vous garantir des paiements par la mise en place d’une caution bancaire par le locataire ou d’une caution personnelle d’un proche du locataire.

Enfin l’immobilier n’est pas un actif liquide. Il est donc essentiel de n’investir que des sommes dont vous n’aurez pas besoins rapidement. Le processus de vente d’un bien immobilier est long, aussi bien commercialement que juridiquement. Une vente complète peut prendre en générale jusqu’à 6 mois. C’est certainement l’opposition la plus importante avec les autres investissements financiers qui sont eux beaucoup plus liquides.

Conclusion

L’investissement locatif est un excellent placement. Il vous permettra de vous créer un patrimoine avec une gestion des risques acceptable.

L’appel à un professionnel permettra aux investisseurs les moins disponibles d’éviter la gestion active liée à cet investissement en contrepartie d’une baisse acceptable de leur rentabilité. Et l’assurance loyers impayés leur permettra de se prémunir des éventuels impayés.

Notre conseil aux investisseurs locatifs qui se lancent est d’investir dans un secteur proche de chez eux ou dans un secteur qu’ils maitrisent afin de limiter les erreurs lors de la sélection du bien et afin de faciliter leur gestion future.

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